房地产“国企时代”：保利发展2021净利润下滑，新目标“进三争一”|年报解码⑳

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撰文|蜜姐&编辑|凯

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4月18日，保利发展发布了2021年报。

近几年房地产行业降负债、去杠杆，不少曾经的黑马房企“高周转”游戏难以为继，陷入困境。而在融资渠道和成本上占优势的国企、央企们则异军突其，甚至有媒体认为房地产行业的“国企时代”来临。

作为央企典型代表之一的保利发展，也在年初2022年度工作会议中提出“进三争一”的新目标。自2015年跌出前五以来，保利发展这次胜算大吗？

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相比去年不少房企腰斩的业绩，作为财报中提及的综合实力央企第一，保利发展的成绩单要好看不少。

年报显示，2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；营收2850.24亿元，同比增长17.19%。

但保利发展也同样难逃增收不增利的尴尬。

同期，其净利润为371.89亿元，同比下降 7.14%；归母净利润273.88 亿元，同比减少5.39%。

上市15年来，其净利润首次出现负增长。

2021年房地产行业继续承压，尤其是去年7月以后，市场进入下行通道，商品房单月销售金额、面积持续同比下降。房企的利润空间进一步压缩，保利发展也不例外。

2021年，保利发展毛利率为26.80%，同比下滑5.79个百分点；净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

分业务来看，2021年保利发展的房地产销售毛利率下滑最明显，同比减少了6.35个百分点。同期，该业务的营收成本同比增长26.17%，而收入同比增长15.19%，增速上慢不少。

其中，2021年土地成本增速明显，约为836.71亿元，占总成本的40.13%，同比增长28.59%；开发建设及其他成本约为1063.39亿元，占总成本的51%，同比增速也高达24.33%。

分地区来看，除华东地区毛利率微增0.93%外，其他区域的毛利率同比下滑幅度从2.8%—9.6%不等，海外地区受多方面因素影响，同比下降幅度更是高达18.99%。

值得注意的是，年报提示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将继续承压。

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作为央企，保利发展的优势颇为明显，尤其是融资方面。

2021年，全国货币供应量M2同比增长9.0%，市场整体的流动性较为充裕。

但全国房地产开发资金来源总量约为20.1万亿元，同比增长仅为4.2%。其中，国内贷款为 2.3万亿元，同比减少12.7%，连续四年弱于资金总量增速。

银行端对房地产的资金投放力度保持紧缩。

然而，2021年在行业大环境融资不易的情况下，保利发展的综合融资成本持续下降，仅为4.46%。

对标“三道红线”要求，其处于绿档；一年内到期负债占比实现两连降，仅为19%。

融资优势让保利发展得以逆市布局，积极拿地。

去年，房地产业的一大变化就是22个重点城市实行集中供地制度。

保利发展在第二批、第三批供地热度下降后，大手笔出手拿地，全年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较2020年再提高7个百分点；全年其拓展的楼面地价为6821元/平方米，同比不增反降了8%。

不过，在行业整体经营承压，风险敞口加大的情况下，相比2020年，保利发展的拿地力度也在下降。

2021年，保利发展拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，同比下滑15%；拓展金额1857亿元，同比下滑21%。

2020年，保利发展的新增建容面积3186万方，拓展金额2353亿元，同比增长分别高达19%和51%。

而2018、2019年，保利拿地也是颇为积极，拓展成本均上千亿。

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克尔瑞研究中心数据显示，2021年度房企销售排行榜中，保利发展操盘金额排名第四位，操盘面积排名第五位，新增货值排名第二位。

保利发展的2022年3月份销售情况简报显示，当月实现签约面积218.00万平方米，同比减少27.39%；签约金额384.15 元，同比减少21.93%。

今年1-3月，其实现签约面积553.87万平方米，签约金额906.95 亿元，同比分别下滑22.89%和27.02%。

受疫情反复及多方面复杂因素影响，二季度的房企业绩普遍预期也不乐观。

保利发展的赶超计划今年恐怕还难以实现。

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